경매 절차와 큰 틀

 

경매로 내 집 마련과 경제적 자유를 얻기 위해 라이프해킹스쿨 '경장인' 을 통해 강의를 듣고 있는 중이다.

오늘은 경매에 가장 큰 틀을 소개 해주었는데 정말 일목요연하게 알려주어서 큰 희망을 주었고 이해하기가 쉬었다.

먼저 첫번째, 물건검색이다.

물건검색은 1.현재보유자금 2. 자기가 원하는 지역 3. 대출 규제와 비규제지역 4. 유찰여부 이렇게 4가지를 확인한다면 좀 더 나에게 맞는 물건을 찾기가 한층 수월해질 것 같다.

두번째, 물건을 찾았다면 그 물건의 권리분석을 하는 것이다. 세입자가 있는지나 그 세입자가 대항력이 있는지 없는지 등 그 물건에 하자가 없는지를 반드시 확인해봐야 한다.

세번째, 현장답사이다. 임장이라고도 하는데, 현장에 물건 근처의 상권이나 어떤건물이 들어서는지를 확인하고 또 근처 부동산에 가서 얘기를 나눠보는 것도 방법이다.

네번째, 이제 마음에 드는 물건이 생겼다면, 입찰을 하면 된다. 본인이 직접 가도 되고 대리인을 시켜서 대신 보내도 된다.

다섯번째, 낙찰이 되었다면 바로 내 소유가 되는 것이 아닌 매각결정허가를 결정하기까지 14일동안 시간을 준다. 쉽게 말해 채무자에게 한 번 더 기회를 주는 것이다. "이번에 돈을 갚지 않으면 집의 소유가 넘어갈 것이다" 라고... 

그 기간도 지나게 되면 여섯번째, 잔금을 납부해야 한다. 잔금납부기간은 35일이라는 시간을 준다. 그 시간동안 보증금을 제외한 나머지 금액을 제출하고 세입자가 있다면 그 세입자와 협상도 해야되는 시간이다. 

보증금마련은 여유가 있다면 본인의 돈으로 하면 되지만, 대부분 사람들은 대출(경락잔금대출)을 통하여 이 돈을 마련한다. 

그리고 세입자와 협상하는 것도 아직 내 집이 아니라고 겁 낼 필요도 없다. 법적으로도 집주인이라고 인정을 해주기에 이 기간동안(35일) 임차인과 반드시! 재계약 또는 이사 협상을 해야 한다. 

일곱번째로는 이 기간이 지나면 소유권이 이전이 되고 '낙찰자의 납부한 돈'으로 '돈을 받지 못받은 분'들이 순서대로 받게 된다. 여기서 나오는 돈을 받지 못받은 분들은 여러가지로 구분이 되어지는데.. 앞으로 더 포스팅해서 올려드리도록 하겠씁니다.

_ 돈을 받지 못한 분이나 임차인이 법원에서 돈을 받겠다 라고 하는 것을 '배당신고'라고 합니다. 이 때는 꼭! 낙찰자의 신분증과 인감증명서와 이사증명서를 꼭 받아야지 임차인은 돈을 받을 수 있기에 낙찰자는 당당히 '명도협상'을 하는 것이 좋다.

이것이 모두 완료가 되면,

배당기일이 되고 채무자 낙찰자 임차인 모두 관계가 정리가 되어집니다.

경매를 통해 경제적자유와 내 집 마련이 되었으면 좋겠습니다~